“泉城旺角案”背后：10年，一场“自救”与“他救”

近日，相比较泉城路的繁华，“泉城旺角”商铺则是大门紧闭。济南时报·新黄河客户端记者陈彤彤 摄

“这个春节，可以踏实过年啦!”虎年春节，老李这样告诉记者。

10年前，刚退休的老李拿出辛苦积攒的23万元“养老钱”，投资进了一个名叫“泉城旺角”的商铺项目。他没想到的是，这个决定会让他后悔多年——

因开发商资金链断裂，项目一直无法启动，承诺的出租收益迟迟无法兑现，商铺资金也被套牢。

追索、起诉、执行……老李与跟他一样“受困”的几十名业主，历经多年艰苦维权，终于迎来曙光：

今年1月14日，“泉城旺角”商铺的40余名申请执行人，从工作人员手中分别领到不同金额的执行款。“金街”泉城路上长达10年之久的房产纠纷，涉案标的2000万余元的62起案件至此圆满执结。

10年纠葛，如何取得突破性进展?案件背后，又给予投资人哪些警示?走近案件“背后”，记者追问详情——

一纸通报披露

“泉城旺角”包租纠葛

多年来，“泉城旺角”的相关问题，屡次见诸报端。

2018年，《济南时报》曾报道一纸通报，让“泉城旺角”问题引来各方关注。

通报称，市城乡建设委接群众举报，反映某置业有限公司开发的历下区泉城路泉城旺角项目，以售后包租的形式销售商品房。经调查，泉城旺角项目2012年4月取得商品房预售许可证，同年9月在与购房者签订《商品房买卖合同》的同时，又签订了《委托经营管理协议》，此行为违反《山东省商品房销售条例》相关规定，严重扰乱了济南市房地产市场秩序，在社会上造成了极坏的影响。

作为案件当事人之一，老李说起当初的投资，唯有长叹。

“当时我退休了，手头有些养老钱。”老李说，他从广告上看到了“泉城旺角”这个项目，该项目也被誉为“泉城路上小香港”，“当时开发商说，业主不用担心商铺包租问题，还能按时有收入，我就心动了。”

旺角旺角，寓意不错，但对老李这些业主来说，却意外成为挥之不去的“烦恼”一角。

投资后多年无收益

业主只体会到一个字：拖!

根据合同规定，商铺应在2013年4月交付使用并给予办理产权证。然而项目竣工并取得整体产权证以后，因开发商方面的原因，并未按照合同约定进行整体运营，也没有给业主办理产权证。

老李回忆说，那时最大的感受就是一个字：拖。

他和其他多位业主，每次去找开发商，询问商铺何时出租，承诺收益何时兑现，对方总是表示事情已有进展，但进展在何处，承诺兑现的时间表，对方说不出来。

“连续多次交涉无果，对方就避而不见了。因为这事儿，我没少被亲人们埋怨。”老李透露，刚开始他们还抱有幻想，直到听说项目开发方开始把资产抵押、转卖他人，大家这才下决心维权。

其间，老李等几十位业主陆续相识，他们来自不同行业，之前素不相识，少的损失几十万元，多的高达上百万元。

同样的不幸遭遇，让他们“抱团取暖”。后来，他们有了自己的微信群，老李等三位业主，被推选为维权代表。

时间很快到了2018年，距离项目开始，已过去整整六年。

赢了官司仍有忧虑

一团乱麻的难题如何化解?

依据购房协议约定，2018年4月，45户业主依法向济南市仲裁委提起仲裁。2018年10月，济南市仲裁委裁决济南某置业公司支付业主逾期交房违约金共计近1800万元及相应利息，并办理涉案房屋所有权转移登记。济南某置业公司随后向济南中院起诉要求撤销上述仲裁裁决，2018年12月被济南中院依法驳回。

2020年，案件转入执行阶段，历下区人民法院执行局，开始接触这起案件。

对于案件本身，执行法官透露，可以用“一团乱麻”来形容，因为案件时隔多年，维权业主与涉事开发商签订协议也是纷繁复杂，许多内容需要核实、查对。

“实地走访时，作为执行法官我们也很吃惊。”据法官介绍，大家看到的“商铺”，其实就是一片空空荡荡的水泥地，只有一张总商铺的面积图，每个参与业主的商铺面积都无法具体体现。

接下来，执行人员只能用最直观的方法，配合实地考察，然后在总面积图中像拼图一样，把维权业主的商铺一点点标注出来。

问题接踵而至，面对执行局的各项要求，开发商却迟迟没有回应。

执行局曾屡次联系项目的开发商，但对方总表态自身困难，无力偿还：并非不想，而是不能。

受损业主同意“以物抵债”

10年纠葛画上句点

执行过程中，案件被执行人完全丧失履行能力、经核查确无财产可供执行，客观上不具备执行条件，即使法院穷尽一切措施，也无法实际执行到位。这类案件一般称之为“执行不能”案件。那么，此案件是真的“执行不能”吗?

如果问题搁置，不仅众多申请执行人的权益无法得到解决，对开发商的种种不作为，也会是一种放任。

“球”，看似被踢了回来，但执行部门率先采取了行动——

依申请人申请，济南历下法院执行立案后，对涉案房屋强制办理了房屋所有权转移手续。后对被执行人名下财产进行了查控，查封了被执行人名下60套商铺，在对查封财产进行评估拍卖过程中，被执行人对评估报告两次提出异议拖延执行，最后经山东省房地产业协会依法指定专家进行了第三次评估。

“被执行人至此，才感觉这次执行是要来硬的了!”办案人员介绍，其实被执行置业公司一直有“虱子多了不痒，债多了不愁”的表现，“他们各种耍赖，以为执行不会来真的，毕竟从案件本身来看，执行困难重重。”

令被执行人没料到的是，紧跟着，针对其名下商铺的查封，进行了多轮。

但这些商铺进行拍卖，很可能会流拍。在执行过程中，法官们也对申请执行人进行了明确说明，经过业主们审慎选择，最终同意“以物抵债”。

反观整个案件的执行，申请执行人的群体非常理性，这也促成了案件的最终执结。

因为案件的焦点时刻，都在疫情防控期间，为了方便与执行局联络，业主们委托老李三人代为出面，同时，把业主们在微信群里的表态，截图作为证据，方便意见采纳。最终，大家达成了合意。

2020年10月，济南历下法院在淘宝网公开拍卖60套被执行人名下商铺，进行两轮拍卖后均流拍，根据申请人以物抵债的请求，将上述60套房产过户到申请人名下，抵偿被执行人债务828万余元。

因此轮拍卖60套房产不足以折抵被执行人所有逾期交房违约金，济南历下法院在2021年3月依法再次查封53套被执行人名下商铺，经多次评估后于2021年9月在淘宝网公开拍卖，流拍后根据申请人以物抵债的请求，将上述53套房产过户至申请人名下，抵偿被执行人债务1046万余元。

两批商铺执行完毕后，被执行人在强大的执行攻势面前，主动到济南历下法院要求自动履行尚未清偿部分，将所有案件所欠利息、迟延履行金、仲裁费、执行费等足额缴纳至法院指定账户。至此，这起长达10年的“泉城旺角”群体性商品房买卖合同纠纷案全部执行完毕。

据历下法院执行局介绍，为了方便维权业主下一步将商铺出租，以物抵债的商铺都是尽量选择靠近每人原铺位的位置，希望业主们未来找到合适的承租铺位的商家，让泉城旺角真的能够旺起来。

(为保护隐私，文中当事人为化名)

●记者手记

给同类型案件的妥善处置提供了范本

10年，一场旷日持久的维权，在业主们的“自救”与外力的“他救”中，经过理性诉求，终于得到了妥善解决。

但反观整个案件，教训也是深刻的。

执行法官表示，类似以包租形式出卖商铺，然后借助置业单位承租获利的项目，本身就存在极大隐患，一旦涉事企业自身发生资金链断裂，出资的业主极有可能血本无归。

在“泉城旺角案”中，不少业主其实对商铺等性质的投资项目并不内行，开发商一些信誓旦旦的承诺，成为他们投资的重要依据，但当危机来临时，所谓的“诚信”早已消失无踪。

此外，本案问题虽然历时多年，但最终得到圆满化解，靠的依然是法治思维，群体自救的理性维权，与执法部门的法治思维，共同促成了案件的执结，也给予同类型案件的妥善处置，提供了范本，其示范效应不可小觑。(济南时报·新黄河 记者：陈彤彤)

关键词： 旺角 泉城 商铺 维权 房产 开发商