济南房价降了吗？涨了吗？房价到底怎样？

周末回德州，跟父母聊聊家常，说是老家村里的平房房顶下雨漏水，得翻新一下。

父母年纪大了，其实已经很少回到村里的院子住了，也就是夏秋偶尔回去小住。冬天村子里也没有暖气，房子的密封性也不好，更是不可能回去住了，身体根本受不。

妹妹说去年换的房子今年交房，终于不用住步梯楼房了。

这些都是身边家人的变化，这些年看大部分人的生活肯定是越过越好的。

01.

社会的向上流动

这几天济南降温了，在外面站一会儿就冻得受不了。

不禁回想起小时候冬天住平房的寒冷，家家都是靠炉子取暖。现在你要说再回去住平房，受那种冻，那是无法想象的。就是冬天回去一趟，多待几个小时都需要勇气。

所以你看大部分年轻人都慢慢走出了农村，在镇上、县城买了楼房。随着汽车的普及，不管是汽油车还是电动汽车，也成了现如今农村年轻家庭的标配。

楼房、车子，应该已经成了农村结婚的必备大件了。

一旦进了城，你想让大部分人回去是不可能的。种地辛苦、不赚钱，村里的年轻人也很难再靠务农赚钱生活了，过了春节很多人就北上或者南下打工了，这就是当下的现状。

然后一代代的人再去拼搏、选择，农村剩下一部分有技术、有头脑的人，通过合并、租赁土地，实现规模化、机械化的农业，再雇佣一些不愿意种地的中老年人去打工。

而进城的人，再通过奋斗、积累，向着市里、省会、一线奔，这个过程可能需要经历一代人，甚至几代人。

2016年主要国家城市化率

02.

城市化是不可逆的

上面写的就是我们前面几十年所经历过的城市化，而城市化的进程还远未停止，我们的城市化率，距离前几名的发达国家还有20%左右的差距。

到2020年，我国城市化水平达到了63.89%，到目前我国城市数量达到了687个。目前，我国已经进入到了城市化的中后期，城市化的速度将会逐渐降低，人口迁移将会逐渐从农村到城市的人口迁移，转变为从城市到城市的人口迁移。

自2001年来，近20年，我们城市化率提升了26%，粗略计算一下，大概有3亿多人从农民变成了城里的打工人。

这二十年，这几亿人住上了楼房，用上了冰箱、洗衣机、智能手机……实现了家电自由，实现了私家车自由。居住环境、教育、医疗这些也远比农村要进步很多。

这些我们现阶段认为必备的生活必备品，是20年之前很多人无法想象的。

而随着社会的发展，绝大多数人的生活必然还是会向上改变，智能化逐渐走进普通家庭，更大、更高清的电视，更智能的家用电器，更洁净的空气、水，自动驾驶……

2001-2017年中国城市化率变化情况

03.

房价到底还涨不涨？

说这么多，终归还是要落在房子上。

近期经常有人问我济南房价降了吗？房价涨了吗？今年房价到底怎样？

如果你看未来住房的需求，肯定是持续不断存在的。济南好歹还是山东省的省会，每年有10万左右的人口增长，这些人总要住房，租也好、买也好总归是有需求。

有些房子价格一直在跌。

济南的老房子太多了，你从二环东往西看，你从二环西往东看，90年代的房子数不不胜数。这些房子大部分房价一直在阴跌，关键你挂网上还无人问津。

除此之外，一些次新房价格也有所下降，高新区周边有很多10年以上房龄的两室、大三室、超大四室，价格也有所下降。因为产品、户型、小区园林绿化、教育配套几方面的确与周边新房有比较大差距，很多人住了十年以上，总有一部分人赚到钱了，必然要换房的，这种小区你去网上看看挂牌量，每个小区都有那么大几十套，甚至上百套。

也的确有很多小区房价一直在涨。

奥体附近的二手房，大部分这两年都涨了一些，你看财富中心的价格，大部分都挂到30000+了，你看奥龙观邸也是差不多10年以上的二手房，价格还是涨了一些……汉峪片区的玉兰花园、金汇瀚誉城、英伦联邦价格也都涨了不少。

再看新房，去年的龙湖天奕、仁恒奥体公园世纪，很多人不理解又不在CBD，为何能卖到30000+呢？因为高新区有很多10年以上的社区啊，几十个是少的，每个小区总得有那么十个八个要换房吧？周边还有几十栋写字楼，这么多人里挑选一两千个改善换房的不难，这些人因为居住习惯、工作就近，只能买高新区、CBD、汉峪，要不然没得买啊，自然就把这俩盘堆起来了。

你等下面这个圈子里，再有低密度住宅用地入市，但凡是龙湖、仁恒、绿城、万科、金茂、融创这样的开发商开发，都不可能低于30000的，因为这个区域内的房子会慢慢变老，而大多数居住者的购买力会越来越强……

2022年济南的楼市，讨论整体的涨跌没有什么意义，还是讨论具体的片区、具体的楼盘比较实在。

小结：未来只要你相信大多数人生活会越来越好，那么对于居住升级的需求就不可能停止。在济南有人住平房，有人住别墅，你说这房价涨跌以谁为准？

看好大趋势就好，不盲从，不盲信。大电视配大房子，手机也能出画面，个人选择而已。

由奢入俭难，大部分人还是一直努力向上走的。

个人观点，供您参考。

来源：新浪新闻

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