头条焦点:房贷是否提前还? 请先算好“5笔账”
2022-09-14 09:31:47 |来源:山东讯息
今年房贷利率三连降,最新LPR房贷利率已降到了4.3%。在济南各银行的实际执行中,房贷利率5年期以上的最低可到4.1%。这对正准备买房的市民是个利好,但也让之前高位上车的房贷老客户心里很不是滋味,纠结着自己的房贷要不要提前还?记者近日在采访中了解到,针对最近出现的提前还款潮,济南相关银行专家建议算清这五笔经济账,再决定是否加入还贷大军。
济南涌现提前还贷潮
(资料图片)
利率降了,市民为什么反而要提前还房贷呢?根据银行工作人员反馈,最近咨询提前还款的购房者多了起来,计划提前还款的房贷老客户大概分为4种:
一是以前房贷利率处于高位,比如在5%-6%之间,月供压力大,利息高。
二是近两年投资回报降低,投资收入无法覆盖房贷利息。
三是对未来收入预期降低,提前减轻还贷压力。
四是资金没有理想的投资渠道,还房贷减少利息成了较好的选择。
提前还贷算清楚这五笔账
记者在采访中了解到,有能力提前还贷对于个人是好事,但要不要提前还贷,这五笔经济账要算清楚:
第一,还贷的年限账
按揭贷款的年限多数是5到30年,属于长周期贷款。在还贷的前期,利息占比多、本金占比少。如果已经还贷在中后期,那么还贷则变成多数是本金,利息占比就变少了。
举个例子,贷款20年,已经还了15年,这种情况,提前还贷款就不划算。前面15年多数本金和利息已经还了,后面5年要还利息很少,多数是本金,提前还了节省利息很有限。
第二,提前还贷的成本账
按贷款合同约定,提前还贷款是有成本的。比如,有的银行提前还贷款,要收取违约金。通常违约金从千分之五到百分之一不等,有的银行收六个月月供利息。比如提前还款100万,违约金1%,就要给银行1万违约金。除了违约金,有的银行还有手续费,手续费从几百到几千不等。所以,在提前还贷款之前,要具体研究一下与银行签订的按揭合同,看一下怎么还更划算。
第三,房贷利率账
目前购房者房贷利率主要有两种方式,一种是固定利率,一种是市场利率LPR。选择固定利率的,通常就是按签订按揭合同利率规定执行,变化不大。假如选LPR的,随着市场利率变动,一般是一年一周期。
那么,要提前还贷,房贷利率账也要算一下。如果房贷利率本身就低,比如公积金贷款利率也就是3.7%左右,还可以用公积金抵扣,那么提前还贷的必要性就不大。还有就是选择LPR,很快就可以享受低利率了,那么也没必要提前还了。
第四,个人的收入账
要不要提前还贷款,要算一下个人收入账,这也是最关键的。对于收入高,资金宽裕的家庭,怎么还贷影响都不大。对于手里有点资金,但未来一段时间收入可能会下降的家庭,提前还贷就要三思了。如果提前还贷后,会影响到生活和工作的,最好不要提前还。
第五,提前还多少的账
房贷金额一般都比较多,少则几十万,多则数百万。对于普通家庭,要想提前一次性还清几十万甚至上百万的房贷并不容易。因而,多数人提前还房贷都是还一部分。
建议根据自己资金,可以提前把利率高的部分还了,比如组合贷款中商业贷款部分、二套房贷款部分、商铺贷款等。还有就是把提前还款不收违约金和手续费的贷款部分先还。
提前还贷方式有讲究
专家表示,房贷差异大,购房者自身情况又是多种多样,要不要提前还贷不能一概而论。如果确实有富余资金,决定要跟风提前还款,提醒市民了解一下这四种方式,怎么划算、哪种适合自己就怎么选。
第一种,把剩余的贷款一次性全部还清。这样做的好处是还清贷款之后,就不用再还月供了,也可以减少利息支出。
第二种,有些人手里的资金可能并不能够全部覆盖未还部分的贷款,只能还其中的一部分,可以分为以下三种:
1.剩余每月月供保持不变,也就是说每个月的还款额是一样的,但是贷款年限会缩短,比如原来贷款是30年,提前还了一部分,就变成了25年,还款期限缩短,可以减少利息。
2.剩余每月月供减少,但是保持还款期限不变,也就是说每个月的还款会减少,但是贷款年限不变。举个例子,原来你1万月供提前还款之后可能就变成了8000元,但是总的贷款年限还是保持30年,每个月的月供压力会减轻。
3.部分提前还款,剩余的贷款不仅每月还款额减少,而且将还款期限缩短,这种也可以节省利息。也就是前面的第1点和第2点相结合,选择既减少年限又减少月供,当然,这种情况下缩短的年限,没有单独选择第1点缩短年限,月供不变,减少的年限多。同理,也没有单独选择第2点减少月供,年限不变,减少的月供多。
那么,到底选哪种方式最好呢?专家建议确实需要提前还款,可以选择第二种方式的第2点,也就是“减少月供,贷款年限不变”。这样做的好处是可以最大程度减少月供额度,从而减轻资金压力。至于贷款年限,专家认为没有必要缩短,保持最长的贷款年限,利用时间充分享受未来通胀带来的收益。(济南日报记者 周芳)
关键词: 房贷利率
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